City-Ost: Aurelis und SPD in gleicher Richtung unterwegs

^[1]Dass das Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs an der Breitenbach­straße einmal dazu führen würde, dass die SPD ihre Ampelpartner darum bitten würde, den Zwang nach gemeinsamer Abstimmung gemäß Kooperationsvertrag aufzuheben, hätte sich Lothar Beine (SPD) wohl nie träumen lassen.

War er es doch, der in Sachen „Methangas-Anlage“ konstatierte, dass die seinerzeitige Freigabe einer gemeinsamen Abstimmung der absolute Ausnahmefall gewesen sei. Im Gegensatz zu damals, als ihm seine Parteifreunde (zunächst) nicht folgten und eine Freigabe ablehnten, schien das in Sachen „City-Ost“ anders gewesen zu sein.

Dies habe keine „Kooperationsrelevanz“ erklärte Beine am letzten Mittwoch in einer Pressekonferenz.

In der Sache unterstützt die SPD die Bauvoranfrage des Grundstückseigentümers und Investors, der parallel zum Bahndamm zwei Fachmärkte bauen möchte.

Grüne, FDP und CDU sind näher an den noch nicht abschließend debattierten Visionen der Masterplaner, während die FWG nichts gegen die Aurelis-Pläne hat, jedoch eindeutig das Zentrenkonzept im Blick behält.

Alles das soll am 06.11.2012 ab 15:00 Uhr im Rheydter Ratssaal in einer gemeinsamen Sondersitzung von BV Ost und Planungs- und Bauausschuss erörtert werden und zu einem Beschluss über eine Verwaltungsvorlage und einem SPD-Antrag führen.

 

Immer dann, wenn es um Bahngelände geht, wird es für Kommunen kompliziert. Einerseits wollen deren Verwaltung und Politiker, dass die Stadt Vorteile davon hat, andererseits haben die wenigsten das Geld, diese Areale zu erwerben, um aktiv bestimmen zu können, was mit diesen Immibilienobjekten geschehen soll.

Dass die Bahn weitläufige Gelände nicht mehr benötigte und sich davon trennte, gab es immer schon.

^[2]Den richtig großen „Schub“ gab es seit den 1980er Jahren, als die damalige Behördenbahn sich nach und nach vom Stückgut trennte und Güterabfertigungen schloss; so auch die im Güterbahnhof Mönchengladbach.

Damit wurden auch die zentrennahen Güterbahnhöfe, die hauptsächlich dem Transport von Stückgut dienten, stillgelegt. Die Bahn musste damals angesichts der wesentlich flexibleren und schnelleren Konkurrenz von UPS & Co. aus wirtschaftlichen Erwägungen diesen Geschäftsbereich aufgeben.

Infolge der Entwicklung der Bahn in Richtung Aktiengesellschaft wurde entschieden, dass alle nicht mehr für den Eisenbahnbetrieb benötigten Bahngelände verkauft werden sollten.

Finanziell starke Kommunen erwarben solche Flächen, für andere Flächen interessierten sich Investoren, wieder andere blieben „auf Halde“ und wurden neu gegründeten bahneigenen Immobiliengesellschaften mit Vermarktungsauftrag übereignet; beispielsweise der 50%-igen Bahntochter Aurelis.

In Frankfurt am Main wurde der „Hauptgüterbahnhof“ an die Frankfurter Messegesellschaft verkauft, die auf diese Weise ihre Ausstellungsflächen erheblich vergrößern konnte. Ähnliches geschah in Hannover.

Der relativ kleine Güterbahnhof Düsseldorf-Bilk wurde an Investoren verkauft, die das Gebiet mit unterschiedlichsten Büro- und Gewerbeimmobilien entwickelten.

Den Güterbahnhof Düsseldorf-Derendorf entwickelte die Stadt zu einem stadtnahen Wohn- und Bürogebiet für ca. 1.100 Wohnungen und ca. 7.000 Dienstleistungsarbeitsplätzen. [LINK] ^[3]

^[4]

Der Mönchengladbacher Güterbahnhof lag lange Jahre brach und wurde von Aurelis, an der die Bahn seit 2007 nicht mehr beteiligt ist, in die Vermarktung gebracht, beräumt und weitgehend baureif gemacht.

^[5]Seit 2003 existiert ein Rahmenplan „City-Ost“, mit dem städtebauliche Entwicklungen planungsrechtlich gesichert werden sollten. In diesem Zusammenhang war das Areal als Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Fachmarktzentrum“ bezeichnet worden.

Rahmenplänen folgen in der Regel Bebauungspläne, die gerade in den letzten Jahren zunehmend von Investoren bzw. Grundstückseigentümern vorgelegt werden.

Ein Bebauungsplanverfahren wurde seinerzeit abgebrochen, u.a. weil sich die rechtlichen Rahmenbedingungen für zentrumsnahe Ansiedlungen von Handelsunternehmen geändert hatten.

Dies sowohl in der NRW-Landesgesetzgebung als auch kommunal in Mönchengladbach z.B. durch das „Nahversorgungs- und Zentrenkonzept“ [2006].

In der Beschreibung der Aufgabenstellung zu diesem Konzept heißt es dazu u.a. (Zitat):

„Es entstanden und entstehen immer noch zahlreiche Einzelhandelsstandorte außerhalb der gewachsenen Zentrenstrukturen, die wiederum in zahlreichen Fällen dazu geführt haben, dass diese sowohl in ihrer Attraktivität als auch in ihrer ökonomischen Bedeutung (auch für andere innenstadtrelevante Nutzungen) an Bedeutung verloren haben.

Ebenso hat das ehemals dichte Netz der wohnungsnahen Grundversorgung in vielen Regionen Deutschlands erheblich unter dieser Entwicklung an Bedeutung verloren.

Ähnliches gilt, wenngleich nicht ganz so aggressiv auftretend, für Fachmärkte. Auch sie suchen nach wie vor all zu häufig Standorte außerhalb der unmittelbaren Zentren und können somit einen weiteren Bedeutungsverlust gewachsener und häufig auch mit nicht geringen öffentlichen Fördermitteln sanierten Zentren nach sich ziehen.

Parallel zu dieser Entwicklung ist ein immer größer werdender Leerstand von kleinen und großen Ladenlokalen zu beobachten.

Traf dies bis Mitte der 90er Jahre in der Regel auf Rand- oder Streulagen zu, so gehören „zugeklebte Schaufenster“ mittlerweile zu dem Erscheinungsbild der zentralen Geschäftslagen.

Diesen betrieblichen / konzernimmanenten Entwicklungen stehen raumordnerische und städtebauliche Zielvorstellungen und gesetzliche Grundlagen auf Bundes- wie auf Landesebene gegenüber, die nicht immer mit den Vorstellungen der Ansiedlungsinteressenten in Einklang zu bringen sind. …“

(Zitat Ende)

Aktuell befinden sich Politik und Verwaltung im Spannungsfeld zwischen dem Rahmenplan aus 2003 und der Umsetzung des Nahversorgungs- und Zentrenkonzeptes [LINK] ^[6], das am 13.06.2007 vom Rat verabschiedet und am 08.10.2008 aufgrund landesrechtlicher Vorgaben angepasst wurde.

Während sich Grundstückseigentümer und Investor Aurelis in seiner Bauvoranfrage auf den Rahmenplan bezieht und hierbei von der Mönchengladbacher SPD-Fraktion unterstützt wird, wollen FDP, Grüne und CDU eher den Vorstellungen der Masterplan-Ideen für „hochwertige Büroarbeitsplätze“ folgen.

 

^[7]Aurelis plant auf der Grundlage des Rahmenplanes aus 2002/2003 auf ihrem Gelände zwei Märkte zu errichten. In den Hornbach-Baumarkt soll der bisherige Markt an der Künkelstraße umziehen, wie Aurelis-Pressesprecher Dirk Dratsdrummer unserer Zeitung bestätigte.

„Baustart für den Hornbach-Baumarkt könnte bereits im Frühsommer 2013 sein. Und mit dem französischen Sportkaufhaus Decathlon sind wir uns einig darüber, dass neben dem Baumarkt ein neuer Sportartikelfachmarkt entstehen könnte“, meinte Frank Wieling, Projektleiter der Aurelis Region West.

Besonders an diesem Kaufhaus, das neben Sportgeräten in großem Umfang auch (zentrenrelevante) Bekleidung anbietet, könnten sich „die Geister scheiden“.

Dazu heisst es in einer Aurelis-Pressemitteilung, dass die Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung (GMA), die auch die Entwicklung der Mönchengladbach-Arkaden begleitet hatte, die Zentren- und Umlandverträglichkeit sowie eine Verbesserung des Gesamtangebotes in Mönchengladbach nachweise.

Insbesondere im Bereich Sportgeräte könnten – so das GMA-Gutachten – erhebliche Kaufkraftabflüsse gestoppt werden.

Dass ausgerechnet die GMA als „Referenz“ angegeben wird, dürfte bei den Kritikern, die auch dem HDZ (Arcaden) nicht positiv gegenüber stehen, nicht zu Begeisterungsstürmen führen.

Auf wenig Verständnis trifft bei Aurelis, dass die Stadt sich kurz vor einer möglichen Realisierung dieser beiden Objekte überlege, ob man den Rahmenplan weiterhin so wolle, wie er seinerzeit festgelegt worden sei, meinte Dratsdrummer. Dies sei ein „Luxusproblem“, das andere Kommunen gerne hätten.

Ob und in welchem Umfang die Stadt aus diesen Objekten zusätzliche Gewerbesteuer generieren kann, ist nicht zu beziffern, vor allem deshalb, weil es sich bei Hornbach nur um einen innerstädtischen Umzug handelt.

Keine positiven Aussichten sieht Aurelis bezüglich der Ansiedlung von Büroflächen anstelle ihrer Märkte. Dies gebe der Markt nicht her.

Ein Investor müsse mit einer 30jährigen „Entwicklungszeit“ rechnen, wodurch sich eine positive Prognose für die Machbarkeit schon von selbst verbiete.

Allerdings könne man sich vorstellen, dass entlang der Lürriper Straße in kleinerem Umfang Büroobjekte entwickelt würden. Die dafür in betracht kommenden Grundstück gehören nicht Aurelis, sondern der METRO.

Hinsichtlich einer vermeintlich „angedrohten“ Millionenklage erklärt Dratsdrummer, dass überhaupt keine Rede davon sein könne, die Angelegenheit auf juristischem Wege klären zu lassen.

Beide, Stadt und Aurelis säßen an dieser Stelle „in einem Boot“. Aurelis, weil sie sich das Areal nicht „unter den Arm packen“ und die Stadt, weil sie das Areal nicht weiterhin brach liegen lassen könne.

In der Bauvoranfrage hatte Aurelis angeboten, an die Stadt einen Grün- und Wegstreifen „abzutreten“, wenn die Stadt Pflege und Instandhaltung übernehmen würde.

Auf Nachfrage erklärte Dratsdrummer, dass dies seiner Kenntnis nach ohnehin geplant sei und nicht ein besonderes Entgegenkommen seitens Aurelis sei.

Aus dem Plan ist erkennbar, dass ohnehin mindestens bis zum Grundstück der Fahrschule ismar an der südlichen Spitze des Aurelis-Areals eine Zufahrt hergestellt werden muss.

 

Nachdem Investor Aurelis von den Ideen der Masterplaner Kenntnis bekam, dass auf ihrem Gelände hochwertige Büroimmobilien angesiedelt werden könnten und von positiven Reaktionen aus der Politik erfuhr, stellte sie unter Beifügung eines Bebauungsplanentwurfes eine Bauvoranfrage, die die Verwaltung nach Baugesetzbuch (BauGB) innerhalb von drei Monaten beantworten muss.

Baudezernent Andreas Wurff erläuterte im nichtöffentlichen Teil der Bauausschusssitzung am 11.09.2012 im Borussiapark diese Tatsache. Danach galt es, entweder die Bauvoranfrage positiv zu bescheiden, oder aber einen Bebauungsplan für dieses Gebiet zu initiieren.

^[8]Die Verwaltung entschied sich zu Letzterem und begrenzte das Gebiet, abweichend von der Rahmenplanung aus 2003 auf die Aurelis -Fläche.

Planungsziel ist die „Wiedernutzung einer innestädtischen Brachfläche insbesondere durch Ansiedlung hochwertiger privater und öffentlicher Dienstleistungen mit überörtlicher Bedeutung, sowie Schaffung einer Grün- und Wegeverbindung zwischen Breitenbachstraße und Kranzstraße“ [LINK]. ^[9]

Auf diese Weise solle Mönchengladbach in seiner Bedeutung als Oberzentrum gestärkt werden.

In der Begründung heisst es weiter, dass die städtbaulichen Ziele sich „auch in Anbetracht der Aussagen … des Masterplans“ geändert haben.

Ob der Bezug auf den Masterplan, der bislang in den städtischen Gremien weder diskutiert und erst recht nicht in irgendeiner Weise beschlossen wurde, als Argument ausreicht, darf angezweifelt werden.

Hinweise auf das Nahversorgungs- und Zentrenkonzept und die landesrechtlichen Grundlagen wären hier möglicherweise hilfreicher gewesen, was nicht ausschließt, dass diese Details in der Sitzung am 06.11.2012 noch vorgetragen werden und auf diesem Wege in die Beschlussfassung eingehen.

 

^[10]Die SPD-Fraktion möchte das Gebiet für den nunmehr aufzustellenden Bebauungsplan um die Flächen des Rollermarktes und der unbebauten METRO-Fläche bis zur Lürriper Straße erweitern bzw. in der Ausdehnung gemäß des Rahmenplans 2003 erhalten.

Darüber hinaus möchte sie das von der Verwaltung definierte Planungsziel um den Zusatz „neben einer Fachmarktnutzung“ erweitert wissen:

„Wiedernutzung einer innerstädtischen Brachfläche neben einer Fachmarktnutzung durch Ansiedlung hochwertiger privater und öffentlicher Dienstleistungen mit überörtlicher Bedeutung, sowie Schaffung einer Grün- und Wegeverbindung zwischen Breitenbachstraße und Kranzstraße“.

Sie argumentiert u.a. mit 1,4 Mio. EURO, die Aurelis schon investiert hätte und damit, dass Investoren Vertrauensschutz genießen würden, „der nicht durch Überlegungen eines Masterplans verloren gehen“ dürfe.

Es sei genügend Platz für einen Fachmarkt und die Masterplanideen für Büronutzung und Grünzug vorhanden, heisst es im Beschlussentwurf der SPD, erläuterten die SPD-Vertreter Lothar Beine, Horst-Peter Vennen und Thomas Fegers bei der Pressevorstellung ihrer Überlegungen am 31.10.2012.

Sowohl in der SPD-Vorlage als auch in den späteren Ausführungen übernimmt die SPD die Einschätzungen von Aurelis hinsichtlich der „ausschließlich hochwertigen Büronutzung“.

Befürchtungen hinsichtlich Entschädigungsleistungen der Stadt gegenüber Aurelis dürften sich ebenso als unbegründet herausstellen, wie die Hinweise von Thomas Fegers, SPD-Sprecher im Planungs- und Bauausschuss und Ausschussvorsitzender Horst-Peter Vennen, darauf, dass Ratsmitglieder persönlich dafür haftbar gemacht werden könnten, wenn sie dazu beitragen würden, dass Aurelis nicht so bauen könne, wie sie es plane.

Dass Aurelis nicht an juristische Auseinandersetzungen denke, erklärte Pressesprecher Dratsdrummer gegenüber unserer Zeitung.

An die persönliche Haftung von Ratsmitgliedern für Folgen aus ihrem Abstimmungsverhalten legt die Gemeindeordnung im § 43 einen strengen Maßstab an. Dort heißt es

„(4) Erleidet die Gemeinde infolge eines Beschlusses des Rates einen Schaden, so haften die Ratsmitglieder, wenn sie

a)            in vorsätzlicher oder grob fahrlässiger Verletzung ihrer Pflicht gehandelt haben, …“

Er sei optimistisch, dass die Realität die Gegner der SPD-Vorstellungen als auch die Masterplaner einholen werde, meinte Beine gegen Ende des Pressegespräches.

Hinsichtlich des Zeitrahmens für die Erstellung eines Bebauungsplanes ist Vennen zuversichtlich, dass Aurelis noch etwa ein Jahr „stillhalten“ werde, wenn deren Vorstellungen in einem Bebauungsplan berücksichtigt würden.

Zur Frage der Haftung von Ratsmitgliedern möchte Vennen die Verwaltung mit einer rechtlichen Bewertung beauftragen.

 

Während des Pressegespräches der SPD am 31.10.2012 hatte der Fraktionsvorsitzende Lothar Beine erwähnt, dass sich auch die FWG mittlerweile den SPD-Vorstellungen angeschlossen habe.

FWG-Vorsitzender Erich Oberem bestätigte dies vom Grundsatz her, jedoch mit der nicht unwesentlichen Einschränkung, dass der Sportartikel-Fachmarkt sich ausschließlich auf sein Sportgeräteangebot beschränken müsse.

Alle zentrenrelevanten Sortimente, also Bekleidung usw., würde man nicht mit tragen.

„Wir können nicht zulassen, dass an dieser Stelle Dinge verkauft werden, die auch in Sportgeschäften angeboten werden“ meinte Oberem.

Zur Frage der Ansiedlung von Bürobauten an dieser Stelle wies Oberem darauf hin, dass die FWG seinerzeit unterstützt habe, die Stadtverwaltung auf dem Aurelis-Gelände zu konzentrieren. Diesem seinerzeitigen Vorstoss der FWG sei der damalige Baudezernent Hormes nicht gefolgt.

Ansiedlung von Büros nunmehr zu thematisieren, weil es ein noch nicht fertiger Masterplan so vorsehe, sei nicht sinnvoll.

Evtl. Schadensersatzforderungen seitens Aurelis, wie es die SPD befürchte sieht Oberem keinesfalls, weil aus dem Rahmenplan kein Rechtsanspruch abzuleiten sei.

 

Die FDP-Fraktion hat sich gegen großflächigen Einzelhandel in der City-Ost ausgesprochen.

Jansen-Winkeln: „Der einzig richtige Weg für die Entwicklung des Areals kann nur über einen Aufstellungsbeschluss gehen. So gibt man auch der Gladbach-Tal-Idee der Masterplaner eine Chance. Die Entwicklung von Dienstleistungs- und Büroflächen können wir uns vorstellen.“

Für Bündnis90/Die Grünen erklärt Karl Sasserath, dass ein Bebauungsplan klarstellen müsse, dass vom Rahmenplan mit der Ausweisung ausschließlich als Fachmarktzentrum wegen zwischenzeitlich veränderten Verhältnissen Abstand genommen werden soll.

Entwicklungsziel solle nunmehr hochwertige Dienstleistung sein. Andere Nutzungen seien damit keineswegs ausgeschlossen.

Diese könnten Wohnen als ergänzende Nutzung und Einzelhandel mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten sein, wenn diese nicht dominierend wirken und eine hochwertige Entwicklung behindern würden.

Damit wären aber auch alle Optionen im weiteren Verfahren offen. Eine Monofunktionalität, wie ausschließlich Büros, wäre diskutabel, jedoch nicht primär erstrebenswert.

Sasserath gegenüber unserer Zeitung: „Selbst wenn die Masterplanidee an dieser Stelle scheitern sollte, bleibt genug Gestaltungsspielraum, um dort anderes zu realisieren, denn das Bebauungsplanverfahren wird über die Vorlage des Masterplanes hinaus laufen, so dass genügend Reaktionszeit zur Verfügung steht.“

Unabhängig vom Masterplan habe man als Grüne die Entwicklung in der City-Ost unter Einzelhandelsanspekten immer kritisch gesehen.

Mönchengladbach brauche dringend Arbeitsplätze, die die Kaufkraftstruktur stabilisiere. Das erreiche man nicht mit Beschäftigungen im Niedriglohnsektor.

Zur von der SPD aufgeworfenen Regressfrage meinte Sasserath, dass er unterstellen dürfe, dass die Verwaltung und an ihrer Spitze der Oberbürgermeister der Politik keine Vorlage zur Beschlussfassung vorlegt, die ggf. persönliche Ansprüche gegen Ratsmitglieder entstehen lasse.

 

Die nicht einfache politische „Gemengelage“ lässt ein abschließendes Bild erst zu, wenn in der Sondersitzung am 06.11.2012 die Verwaltung weitere Details vorgetragen, erläutert und einzelne Aspekte auch rechtlich bewertet hat.

Momentan stellt sich die Angelegenheit so dar:

1. Aurelis möchte, dass auf der Grundlage des Rahmenplanes aus 2003 ihre Bauvoranfrage positiv beschieden wird, was wenig Aussicht auf Erfolg hat, wenn sie darauf setzt, dass Decathlon „mit im Boot“ bleibt.In der Aurelis -Pressemitteilung vom 02.11.2012 liest sich das so: „Und mit dem französischen Sportkaufhaus Decathlon sind wir uns einig darüber, dass neben dem Baumarkt ein neuer Sportartikelfachmarkt entstehen könnte.“Die Frage, ob beide Märkte (Decathlon und Hornbach) Bestandteil der Aurelis -Bauvoranfrage sind, wird also noch zu klären sein.Der Aurelis -Bebauungsplanentwurf umfasst ausschließlich deren eigenes Gelände.Wie der „Grünstreifen“ aussieht, den Aurelis an die Stadt „abzutreten“ bereit ist und wo er sich befindet, ist noch offen.
2. Die SPD möchte keinen Bebauungsplan oder aber einen, der auch den Roller-Markt und das METRO-Gelände umfasst und damit das „alte“ Fachmarkt- und Einzelhandelskonzept wiederspiegelt.
   Welche Gründe die SPD dafür hat, ist bislang nicht ersichtlich, zumal eine derartige Absicht sowohl dem Nahversorgungs- und Zentrenkonzept und den rechtlichen Vorgaben des Landes widersprechen würde.
3. Die SPD übernimmt die Einschätzungen von Aurelis, nach denen Büroflächen in Mönchengladbach (bwz. an dieser Stelle) nicht wirtschaftlich vermarktbar sind.
4. FDP, Grüne und FWG wollen verhindern, dass Decathlon „zentrenrelevante“ Produkte vermarktet, wobei die FWG allenfalls größere Sportgeräte zulassen möchte.
5. Die FDP unterstützt die Gladbach-Tal-Idee der Masterplaner und kann sich die Entwicklung von Dienstleistungs- und Büroflächen „vorstellen“.
6. Die Grünen setzen ebenfalls auf das Masterplankonzept für die City-Ost und die, die Kaufkraftstruktur stabilisierenden Arbeitsplätze durch Dienstleistungs- und Büroflächen an diesem Ort.
7. Von der SPD gefürchtete Schadensersatzforderungen sind für Aurelis kein Thema und werden mindestens von FWG und Grünen als nicht relevant gesehen.
   Solche Forderungen müsste Aurelis gerichtlich gegenüber der Stadt geltend machen, wobei eine fundierte Rechtsgrundlage nicht erkennbar ist.
8. Regressforderungen gegenüber Ratsmitgliedern würde allenfalls die Stadt geltend machen können, wenn sie sich Schadensersatzforderungen seitens Aurelis gegenüber sieht.
   Da als Entscheidungsgrundlage nur eine Verwaltungsvorlage in Betracht kommt, müsste die Verwaltung diese rechtlich so inkorrekt und unvollständig verfassen, dass die Ratsmitglieder (gegenüber der Stadt) schadensersatzpflichtig werden könnten.
   Gemäß entsprechender Recherchen gibt es bislang keine Rechtsprechung, nach der Ratsmitglieder auf Grund von politischen Entscheidungen in Regress genommen wurden.

Basisgrafiken: Bildrechte zum Masterplan Mönchengladbach liegen bei „MG 3.0_Masterplan Mönchengladbach e.V.“