[1]Er wäre sicherlich schön anzusehen und vielleicht auch wünschenswert, ein großzügiger Grünzug zwischen Breitenbachstraße und Kranzstraße, aber faktisch an der kurz- und mittelfristigen Realität vorbei geplant und selbst langfristig eher irreal.
Über Sinn und Unsinn von Masterplänen lässt sich trefflich streiten. Auch darüber, aus welchen Motiven heraus „Dritte“ Gelder einsammeln, um einen solchen Masterplan zu finanzieren und ob es nicht doch so ist, dass der, der „die Musik bezahlt“, sie auch bestimmt.
Je länger eine Planung andauert, umso genauer wird sie. Ein ganz normaler Vorgang.
Je länger eine Masterplanung andauert, umso „grundstücksschärfer“ wird sie und nähert sich, gewollt oder ungewollt, im Ansatz einer Flächennutzungsplanung mit all ihren planungs- und sonstigen rechtlichen Facetten.
Wenn diese Facetten bei einer Masterplanung jedoch nicht hinreichend berücksichtigt werden, sind die netten bunten Pläne und Perspektiven, die mit vielen Worten und viel Engagement vorgestellt werden, wertlos und werden zu „Edelschrott“, um eine Metapher aus einer Ausbildungswerkstatt zu benutzen, in der Auszubildende des 1. Ausbildungsjahres „im Schweiße ihres Angesichtes“ Metallteile präzise bearbeiten, die nach Bewertung „in den Schrott“ wandern.
Ähnlich dürfte es dem Teilbereich des Masterplanes ergehen, der die City-Ost betrifft.
[2]Für die „Nordseite“ glauben die Masterplaner, dass kurzfristig (also innerhalb der nächsten fünf Jahre) auf dem Aurelis-Gelände ein Komplex mit hochwertigen Büros (5) sowie eine zentrale Stadtverwaltung (14) entstehen werden.
Für die „Südseite“ sehen sie eher eine „mittelfristige“ Umsetzung (15 Jahre, also etwa bis 2028). Den Grünzug „Gladbach-Tal“ deklarieren sie zwar als „wichtige Grünverbindung“ (34), geben jedoch keine Prognose für die Umsetzung ab.
Die Vorstellungen zur City-Ost zeigen beispielhaft, dass aktuelle und langfristige Eigentumsverhältnisse ignoriert und dass auf dieser Basis politische Entscheidungen postuliert werden, ohne dass erkennbar ist, dass die Realisierungsfähigkeit auch nur im Ansatz in die Überlegungen einbezogen wird.
[3]Fakt ist, dass sich keine der Grundstücksflächen, über die hier der Masterplan Aussagen macht, in städtischem Besitz befindet und nach Informationen unserer Zeitung auch keiner der derzeitigen Eigentümer daran denkt, sein Grundstück zu veräußern.
Dazu zählt bekanntermaßen die Aurelis, die nach wie vor, basierend auf ihrer Bauplanung auf ihrem Gelände, mindestens einen Hornbach-Baumarkt errichten will.
Da ist weiterhin der Vermieter des Roller-Marktes, der momentan erheblich in die Liegenschaft investiert und vor diesem Hintergrund über eine Verlängerung des Mietvertrages über weitere 15 bis 20 Jahre verhandelt.
Da ist außerdem die Metro, die aus einer Bebauungsgenehmigung zu einer vor einigen Jahren gestellten Bauvoranfrage das Recht ableiten kann, auf ihrem Gelände einen Lebensmittelmarkt errichten zu dürfen.
Die Stadt hatte damals eine verbindliche Auskunft darüber erteilt, dass dem Vorhaben im Grundsatz nichts entgegensteht. Mit der positiv beschiedenen Bauvoranfrage ist allerdings noch keine Baugenehmigung erteilt.
Und es gibt weitere Eigentümer (G) von kleineren Gewerbegrundstücken (in Relation zu den vorgenannten Arealen), auf denen sie planen zu expandieren.
Für alle diese Grundstücke besteht ein gesetzlich verbriefter Bestandsschutz.
Sollte über diese Grundstücke ein Flächennutzungsplan „gelegt“ werden und kann ein Eigentümer danach keine baugenehmigungspflichtigen Veränderungen vornehmen, kann dieser daraus ein Übernahmeverlangen gegen die Stadt geltend machen, für das die Stadt keinen Ermessenspielraum reklamieren kann. Grundlage hierfür ist § 148 des Baugesetzbuches.
Im Klarext: Die Stadt könnte sich nicht gegen ein Übernahmeverlangen wehren und müsste das Objekt erwerben.
Das würde sehr teuer!
Denn, bei Ermittlung der Übernahmekosten wird insbesondere bei Gewerbeobjekten in aller Regel die Ertragswert- und nicht die Verkehrswertmethode angewandt.
Das bedeutet, dass nicht Grundstücks- und Gebäudewerte den Ausschlag geben, sondern die möglicherweise durch zukünftige Verpachtungen nachhaltig erzielbaren Erträge.
Einen Eindruck von den Größenordnungen über denkbare Forderungshöhen im Rahmen von Übernahmeverlangen gibt der Hinweis von Aurelis auf eine mögliche Schadensersatzsumme.
Mit Blick auf die Haushaltssicherungsplanung und zukünftige Mönchengladbacher Finanzlage, dürfte der Erwerb von Grundstücken zur Realisierung des Grünzuges und damit die Umsetzung desselben , sowie des Gladbach-Tales in diesem Abschnitt, in der bisher angedachten Form für die nächsten 15-20 Jahre unmöglich, für die Zeit danach eher sehr unwahrscheinlich werden.
Basisgrafiken: Bildrechte zum Masterplan Mönchengladbach liegen bei „MG 3.0_Masterplan Mönchengladbach e.V.“